Top REITs: Public Storage

Public Storage ist ein REIT, was uns gleich zweierlei sagt. Erstens erzielt das Unternehmen seinen Gewinn durch Vermietung und Verpachtung und zweitens werden 100 Prozent des zu versteuernden REIT-Einkommens (Gewinn aus Vermietung und Verpachtung plus Gewinn aus Immobilienverkäufen plus Zinserträge) an die Aktionäre ausgeschüttet, was Dividendenfans natürgemäß aufhorchen lässt. Public Stoarge vermietet Container unterschiedlicher Größen für die Einlagerung von Dingen wie Hausrat, Büroeinrichtungen, Motorräder, etc., wobei die Mieter sowohl private als auch gewerbliche Kunden sind.

In Summe ist Public Storage an über 2.400 Containerlagern in den USA beteiligt oder vollständig in deren Besitz. Neben Mieteinnahmen verdient das Unternehmen auch durch Versicherungen (z.B. gegen Diebstahl) sowie durch den Verkauf von Zubehör (z.B. Schlösser oder Umzugskartons wie im Bild oben zu sehen) Geld. Und zu guter Letzt hält Public Storage zwei größere Beteiligungen an anderen Unternehmen. Einem klassischen REIT namens „PS Business Parks“ (42% Beteiligung), der gewerbliche Immobilien betreibt sowie in Shurgar Europe mit gleichem Geschäftsmodel wie Public Storage selbst (35% Beteiligung) und größtem Anbieter an Containerlagern in West-Europa.

Der Markt ist stark fragmentiert, was vermutlich daran liegt, dass aufgrund eines geringen Kapitalbedarfs die Eintrittsbarrieren niedrig sind. Jedenfalls vermute ich schwer, ein paar Container deutlich günstiger und schneller aufzustellen sind als ein Einkaufszentrum. Deshalb ist Public Storage zwar der größte Anbieter an Containerlagern, hält aber dennoch nur 7 Prozent des angebotenen Lagerraums in den USA. In einigen Ballungszentren kommt Public Storage aber dennoch auf einen Marktanteil von 70 Prozent und mehr.

Die Webseite ist für Public Storage von zentraler Bedeutung, weil die meisten Kunden entweder direkt über die Webseite buchen oder sich bereits vor einer telefonischen Buchung oder vor Ort über die Webseite informiert haben. Von zentraler Bedeutung ist zudem das elektronische Controlling der Containerlager. Basierend auf Algorithmen werden beispielsweise die Rabatte anhand der aktuellen Auslastung der Container laufend angepasst. Controlling und Marketing sind also mit Hilfe der IT zentralisiert. Diese Effizienz kommt den Margen und damit letztlich dem Unternehmensgewinn zugute und ist ein Wettbewerbsvorteil insbesondere gegenüber kleineren Wettbewerbern. Ein weiterer Wettbewerbsvorteil ist der relativ hohe Bekanntheitsgrad in den USA.

Public Storage Gewinnentwicklung

Public Storage überzeugt mit langfristig steigenden Funds-From-Operations (der relevanten Gewinngröße für REITs) und Dividenden:

Bis Ende der 80er Jahre war Public Storage übrigens noch kein REIT, was du an den damals noch fehlenden Funds-From-Operations erkennen kannst.

Beim Blick auf die wesentlichen Bilanzpositionen fallen dir vielleicht die niedrigen Schulden im Vergleich zur Bilanzsumme auf. Einer Bilanzsumme von 11 Milliarden USD stehen lediglich 2,3 Milliarden USD Schulden gegenüber.

Das ist fast zu schön, um wahr zu sein, um nicht zu sagen verdächtig schön. Weil REITs ihren Gewinn nahezu vollständig ausschütten müssen, finanzieren sie ihre Investitionen hauptsächlich über einen Mix aus neuen Schulden und neuem Eigenkapital. Bei Public Storage steht offensichtlich die Finanzierung aus EK an erster Stelle. Bei den  Kapitalerhöhungen wird jedoch nicht die Anzahl an Stammaktien erhöht, sondern Vorzugsaktien ausgegeben, die viel mit Anleihen gemeinsam haben. Der zentrale Unterschied zwischen den Vorzugsaktien und Anleihen besteht darin, dass die Vorzugsaktien Eigenkapital anstatt Fremdkapital (=Schulden) sind und der Besitzer der Vorzugsaktie anstelle von Zinsen eine bereits im Voraus bekannte Dividende kassiert. Hier findest du die Vorzugsaktien von Public Storage und hier einen Artikel auf Seeking Alpha, der dir das Wesen der Vorzugsaktien von REITs näher erläutert.

Public Storage Aktienbewertung

Wohl demjenigen, der schon seit vielen Jahren Aktien an Public Storage hält. Die durchschnittliche jährliche Rendite vom Jahr 2000 bis heute liegt bei stolzen 18,1 Prozent.

Steigende Kurse sind großartig. Insbesondere für jene, die schon lange investiert sind. Falls du wie ich aber noch keine Aktien von Public Storage hast, fragst du dich vielleicht, ob du das nicht ändern solltest. Um diese Frage zu beantworten, wäre es hilfreich zu wissen, ob die Aktie momentan eher günstig oder teuer bewertet ist.

Einen ersten Hinweis liefert dir der Dividenden-Turbo, der die aktuelle mit der historischen Dividendenrendite vergleicht:

Mit 3,3 Prozent liegt die aktuelle Dividendenrendite leicht im unteren Bereich des 12-Monats-Korridors. Mittel- und langfristig liegt die Dividendenrendite hingegen im neutralen Bereich. Anhand der Dividendenrendite scheint die Aktie nahezu fair bewertet zu sein.

Noch genauer wird es in der Dynamischen Aktienbewertung, weil hier auch die Entwicklung des Gewinns berücksichtigt wird, der die Dividende finanziert:

Und plötzlich ändert sich das Bild. Bei einem Kurs von 241 USD ist die Public Storage Aktie anhand eines fairen Werts Dividende von 233 USD weiterhin nahezu fair bewertet. Der faire Wert Gewinn (basierend auf dem Free-Cash-Flow) liegt jedoch „nur“ bei 213 USD, was ein kurzfristiges Korrekturpotential von knapp 12 Prozent ergibt. In dem Chart siehst du darüber hinaus eine längere Phase der Überbewertung, die ihren Höhepunkt im März 2016 hatte, als die Aktie schon einmal so viel kostete wie heute und danach auf unter 200 USD fiel.