Die Realty Income Aktie ist mit einer ansehnlichen Dividende von über 4 Prozent bei monatlicher Ausschüttung unter Dividendenfans sehr beliebt. Mittwochabend veröffentlichte das Management die Ergebnisse für das zweite Geschäftsquartal. Die Zahlen erfüllten die Erwartungen, aber dennoch ist der Aktienkurs am nächsten Handelstag trotz einer freundlichen Börse um 1,1 Prozent gefallen. Was Kurs und auch die Dividende in Zukunft belasten könnte, verraten wir dir in diesem Earnings-Update.
Key Performance Indicators – An diesen Kennzahlen wird Realty Income gemessen
Die zentralen Key Performance Indicators (Erfolgskennzahlen) für Realty Income sind der Umsatz, unternehmensspezifische Kennzahlen wie Same Store Revenue (organisches Wachstum der Mieteinnahmen) und die Portfolio Occupancy Rate (Vermietungsstand), der Adjusted Funds From Operations (AFFO) sowie die Funds From Operations (FFO) pro Aktie und natürlich die Dividende pro Aktie. Wir beurteilen anhand dieser Erfolgskennzahlen den operativen Geschäftserfolg von Realty Income.
Umsatz in Mio. USD |
Same Store Revenue in USD | Portfolio Occupancy Rate | AFFO pro Aktie in USD | FFO pro Aktie in USD | Dividende in USD |
|
Ergebnis | 801 | 615,63 | 98,9% | 0,98 | 1,01 | 0,74 |
vs. Vorjahresquartal | 74,0% | 2,0% | 0,4% | 15,0% | 24,2% | 7,7% |
Schätzungen | 799 | - | - | 0,96 | 0,99 | 0,74 |
Surprise | +0,2% | - | - | +1,9% | +1,8% | 0,0% |
Der Umsatz ist im dritten Geschäftsquartal um 74 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen und schlug um Haaresbreite die Schätzungen der Analysten. Das hohe Umsatzwachstum ist der Übernahme von Vereit Inc. im November 2021 zu verdanken. Durch die Übernahme wurde Realty Income zum sechstgrößten REIT der Welt.
Die Entwicklung des Same Store Revenues drückt die Entwicklung der Mietpreise ohne Zu- und Verkäufe aus. Da Kinos, Fitnessstudios und Restaurants wieder ohne Corona-Beschränkungen geöffnet sind, trugen diese Geschäfte um zwei Prozent zur Steigerung der Mieteinnahmen bei. In den vergangenen drei Quartalen stieg der Same Store Revenue allerdings um vier bis sechs Prozent, was auf ein Ende der Aufholphase nach Corona schließen lässt.
Zum Abschluss des letzten Quartals waren 98,9 Prozent der Immobilien vermietet, was dem Höchststand innerhalb der letzten 10 Jahre entspricht. Im Vergleich dazu liegt die Rate bei anderen S&P500 REITs im Durchschnitt bei knapp über 94 Prozent. Selbst zum Höhepunkt der Corona-Pandemie lag die Portfolio Occupancy Rate von Realty Income bei noch immer soliden 97,9 Prozent.
Um die Ertragskraft eines REITs zu messen, sind die beiden folgenden Kennzahlen unabdingbar: die „Funds from Operations“ (FFO) sowie die „Adjusted Funds from Operations“ (AFFO). Beide Kennziffern betrachten den um Abschreibungen und Amortisierungen bereinigten Gewinn des REITs, wobei die AFFO zusätzlich den Einfluss wiederkehrender Investitionsausgaben, beispielsweise für Instandhaltungskosten der Immobilien, berücksichtigt und den FFO zudem um Sondereinflüsse auf Umsatz- und Kostenseite bereinigt. Gegenüber dem Vorjahr sind die AFFO je Aktie um 15 Prozent auf 0,98 USD gestiegen. Die Schätzungen der Analysten lagen mit 0,96 USD knapp darunter. Das zweistellige Wachstum ist auf den Vergleich mit schwachen Vorjahresquartalen im Zuge der Pandemie zurückzuführen.
Die Dividende in Höhe von 0,74 USD bedeutet ein Dividendenwachstum von 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, was den Erwartungen der Analysten entspricht. Seit dem Börsengang im Jahr 1994 hat der monatliche Dividendenzahler bereits 115-mal die Dividende angehoben und seit 27 Jahren nie gesenkt.
So blickt das Management in die Zukunft
Realty Income expandiert nach Europa
Realty Income ist auf Expansionskurs. Erstmals im Mai 2019 investierte Realty Income in Immobilien außerhalb den Vereinigten Staaten. Der US-REIT erwarb zwölf Immobilien der Supermarktkette Sainsbury's in Großbritannien. Im letzten Jahr erweiterte Realty Income sein Portfolio um eine Vielzahl an Carrefour-Supermärkten in Spanien. Mittlerweile werden in Großbritannien 8,7 Prozent der Mieteinnahmen erwirtschaftet. In Spanien liegt der Anteil bei 0,7 Prozent.
Im letzten Quartal betrugen die Investitionen für Immobilien-Akquisitionen in Europa beinahe 800 Millionen USD. Realty Income hat in Europa somit mehr investiert als in den USA. Seit Mai 2019 investierte das Management etwa 5,8 Milliarden USD in das Europageschäft. Passend dazu hat Realty Income ein neues Commercial-Paper-Programm von 1 Milliarden auf 1,5 Milliarden aufgestockt, um kurzfristigen Liquiditätsbedarf für weitere Investitionen decken zu können. Hinsichtlich des steigenden Zinsumfelds ist zu erwähnen, dass die bestehenden Unternehmensanleihen von Realty Income auf lange Zeiträume ausgelegt sind. So werden im Jahr 2024 überschaubare ca. 850 Millionen USD von insgesamt 12,9 Milliarden USD fällig
Statt ursprünglich über fünf Milliarden USD will das Management nun insgesamt über sechs Milliarden USD in weitere Akquisitionen für das laufende Geschäftsjahr investieren. Um die Investitionen finanzieren zu können, gibt Realty Income auch neue Aktien aus und verwässert so den Eigentumsanteil der Alt-Aktionäre. Wie der Aktienfinder zeigt, hat sich die Anzahl der Aktien seit 2018 verdoppelt. Die angekündigte Verwässerung könnte die leicht negative Kursreaktion trotz guten Quartalszahlen erklären.
„In June 2022, we replaced our prior ATM program, which authorized us to offer and sell up to 69,088,433 shares of common stock, with a new ATM program, pursuant to which up to 120,000,000 additional shares of common stock may be offered and sold.“, Press Release Q2 2022, p.5
Kleine Änderung im Geschäftsausblick
Den Geschäftsausblick für das laufende Geschäftsjahr hat das Management geringfügig angepasst. So wurde die Entwicklung des Same Store Revenue von 2,0 auf 1,5 Prozent angepasst. Dafür soll die Portfolio Occupancy Rate nun über statt um die 98 Prozent liegen. Im Gegensatz zu den FFO hält das Management den Ausblick auf den AFFO pro Aktie konstant.
Ist die Realty Income Aktie günstig bewertet?
Die Dynamische Aktienbewertung des Aktienfinders ermittelt den fairen Wert der Realty Income Aktie und sagt aus, ob die Aktie gemessen an der historischen Bewertung aktuell über- oder unterbewertet ist. Im Aktienfinder kann der Fair Value für REITs auf die FFO, AFFO, den operativen Cash-Flow, den Umsatz oder die Dividende berechnet werden. Welche Kennzahl für die Bewertung der Realty Income Aktie am besten geeignet ist, erfährst du im nachfolgenden Unterkapitel.
So wird die Realty Income Aktie bewertet
Für die Realty Income Aktie eignet sich für das nachfolgende Bewertungsszenario der faire Wert der AFFO, der aufgrund der Bereinigung von Sondereffekten weniger stark schwankt als der faire Wert der FFO. Dank des stabilen Dividendenwachstums kannst du ergänzend den fairen Wert der Dividende nutzen. Für die potenzielle Renditeerwartung wird die Bewertung der letzten zehn Geschäftsjahre herangezogen. So bewertete der Markt die Realty Income Aktie im Schnitt der letzten zehn Jahre mit einem fairen Wert von 19,3 auf Basis der AFFO. Auf den ersten Blick scheint die Realty Income Aktie bei dieser Herangehensweise nahezu fair bewertet zu sein.
Bei der Dynamischen Aktienbewertung der Realty Income Aktie habe ich mich aufgrund des intakten Geschäftsmodells und den ordentlichen Quartalszahlen entschieden, den durchschnittlichen fairen Wert von 19,3 zu übernehmen. Mit diesem fairen Wert ergibt sich kurzfristig für das Geschäftsjahr 2023 inkl. Dividende ein Renditepotenzial von 9,3 Prozent auf das Jahr.
So hoch ist das Renditepotenzial
Basierend auf den fairen Wert von 19,3 anhand der AFFO ergibt sich für die nächsten Jahre die folgende jährliche durchschnittliche Renditeerwartung aus Kursgewinn plus Dividende bis zum jeweils angegebenen Datum.
Kaufkurs | Rendite p.a. bis 12/2023 |
Rendite p.a. bis 12/2024 |
72,00 | 9,3% | 8,7% |
70,00 | 11,2% | 9,8% |
68,00 | 13,1% | 10,8% |
66,00 | 15,0% | 11,9% |
64,00 | 16,9% | 13,0% |
62,00 | 18,8% | 14,0% |
60,00 | 20,7% | 15,1% |
58,00 | 22,6% | 16,2% |
56,00 | 24,5% | 17,2% |
54,00 | 26,4% | 18,3% |
Wenn die Aktie beispielsweise auf 60 USD fällt, wäre auf Basis des obigen Bewertungsszenarios bis zum Geschäftsjahr 2024 als Renditepotenzial 15 Prozent pro Jahr zu erwarten. Wenn du bei Kursrücksetzern informiert werden möchtest, kannst du im Aktienfinder ein Kauflimit für die Realty Income Aktie hinterlegen, um von günstigen Einstiegskursen zu profitieren.
Wie attraktiv ist die Realty Income Dividende?
Der Dividenden-Turbo zeigt für die Realty Income Aktie einen 5-Jahres-Mittelwert der Dividendenrendite bei 4,3 Prozent. Die aktuelle Dividendenrendite beträgt knapp 4,1 Prozent. Die Dividendenrendite sendet somit kein Kaufsignal.
So schneidet Realty Income in der Aktienfinder Scorecard ab
Die Aktienfinder Scorecard gibt die Attraktivität einer Aktie für die drei beliebtesten Anlagestrategien wieder. Bei der Dividendenertrags-Strategie setzt du auf hohe Dividenden von Anfang an, bei der Dividendenwachstums-Strategie auf dynamisches Dividendenwachstum und bei der Gewinnwachstums-Strategie auf hohe Kursgewinne. Während einige Aktien für mehrere Strategien geeignet sind, schneiden andere Aktien nur bei einer oder auch keiner Anlagestrategie gut ab. Allen Anlagestrategien ist gemein, dass sie auf Qualitätsaktien mit langfristigem Gewinnwachstum setzen. In diesem Artikel stellen wir die Aktienfinder Scorecard vor.
Die Realty Income Aktie ist nach unserer Aktienfinder Scorecard für Fans von hohen Dividendenerträgen interessant. Das jährliche Dividendenwachstum auf die letzten fünf Jahre fiel mit 3,4 Prozent niedrig aus, weshalb die Aktie für die Dividendenwachstums-Strategie nur ein Score von fünf erreicht. Für die Spekulation auf hohe Kursgewinne aufgrund eines starken Gewinnwachstum eignet sich Realty Income Aktie nicht.
Fazit – Solider REIT mit Wachstumsambitionen
Die Quartalszahlen haben gezeigt, dass Realty Income die Corona-Krise gut überstanden hat. Das Management sieht ein hohes Ertragspotenzial in Europa und investiert Milliarden USD in den Erwerb neuer Immobilien in Großbritannien und Spanien. Allerdings ist hierfür eine hohe Position an Liquidität nötig, die sich das Unternehmen über Anleihen und Kapitalerhöhungen finanziert. Insbesondere die Kapitalerhöhungen verwässern den Eigentumsanteil der Bestandsaktionäre. Es bleibt abzuwarten, welchen Einfluss ein langfristig höheres Zinsumfeld für das Geschäftsmodell haben könnte.
Ich halte es für die richtige Entscheidung, dass Realty Income für weiteres Wachstum auch international expandiert und sich zunächst auf zwei europäische Länder fokussiert. Die Aktienfinder Scorecard zeigt, dass es sich bei der Realty Income Aktie um einen soliden Dividendentitel handelt. Einzig die regelmäßigen Kapitalerhöhungen gefallen mir aus Sicht eines Aktionärs nicht.
Ich behalte Realty Income im Blick und bin bereit bei einen Kursrücksetzer mir die Aktie ins Depot erstmals ins Depot zu legen. Auf der Suche nach spannenden REITs findest du im Aktienfinder unter anderem American Tower, Public Storage, Prologis und viele weitere.
4 Antworten
Hallo
Ist realty Inkome empfehlenswert ?
Gruß
Hallo David,
erst einmal vielen Dank für dieses hochwertige Update zu Realty Income.
Dass sich ein REIT über Kapitalerhöhungen (Herausgabe neuer Aktien) finanziert, empfinde ich dies als Aktionär, solange es mir einen Mehrwert (Qualitätsimmobilien) bringt, nicht als schlimm.
Durch die hochkarätigen Mieter, die die Immobilien von Realty Income mieten und die Diversifikation (Anteile eines jeden Mieters und internationale Expansion), fühle ich mich super bei dem REIT aufgehoben.
Eine solch hohe Qualität weisen für mich im Vergleich nur wenige weitere REITS (W.P. Carey, Prologis, National Retail Properties) auf. Diese alle sind hervorragend dazu geeignet, die Dividenden zu reinvestieren.
Grüße
Realty Income ist in der Tat ein der wenigen High-Qualitiy REITs. Daneben gibt es in der Liga noch Proglogis (Industrial), Alexandria Real Estate (Office), Mid-America Apartment Community, Rexford Industrials, Public Storage, National Retail Properties (Net Lease) und Agree Realty (Net Lease).
W.P. Carey spielt da eher im Team B
Hi Patrick, danke für die vielen interessanten REITs. Diese sind bestimmt für den ein oder anderen eine Inspiration 🙂